Podklady 24.11.2005
V souladu s platným zněním Stanov, článku IV., bod 5 předkládáme
podklady k nejdůležitějším bodům jednání Shromáždění vlastníků,
konaného dne 24.11.2005 od 19:00 hod.
Zahájení shromáždění
přivítání účastníků,
prezence - prezenční listina
Informace o činnosti výboru v roce 2005
Podpis mandátní smlouvy s SBD Pokrok – zdůvodnění některých kroků
Proběhlo několik jednání o podobě mandátní smlouvy a jejího věcného obsahu
Byla realizována změna všech dodavatelských smluv – výpovědi a uzavření smluv nových
Byly realizovány úspory při uzavření nových dodavatelských smluv
Byly provedeny změny v nájemních smlouvách na nebytové prostory – výpovědi a uzavření smluv nových
Upozornění na změny vyplývající ze změny přechodu na SVJ (vlastníci, nájemci, vztahy s SBD Pokrok)
Informace o aktuálním stavu počtu vlastníků a nájemců SBD Pokrok
Úhrady nájemného – informace o způsobu úhrad
Od okamžiku podpisu mandátní smlouvy došlo ke kompletnímu odloučení od SBD Pokrok, a to především na úrovni finančních toků. Bankovní účty SVJ jsou plně odděleny od účtů SBD Pokrok.
Změny spojené s nově uzavřenou mandátní smlouvou si vyžádali i změny ve způsobu úhrad.
Vlastníci (byt je v osobním vlastnictví) platí za služby spojené s užíváním bytu na účet SVJ.
Nájemci (byt je stále ve vlastnictví SBD Pokrok) platí za služby na účet SBD Pokrok.
Platby za nájemníky jsou následně poukazovány na účet SVJ. SBD Pokrok je z pohledu SVJ Modřany považováno za jednoho z vlastníků.
Vztahy mezi SBD Pokrok a jeho nájemci jsou řízeny výhradně a pouze na úrovni těchto dvou subjektů. Výbor SVJ do těchto vztahů nemá oprávnění zasahovat.
Změny ve způsobu úhrady byly u některých vlastníků a nájemců spojeny s komplikacemi na úrovni provedení plateb na nesprávné bankovní účty.
Změna v předpisech nájemného od 1.4.2005 byla spojena se změnou bankovního účtu, na který jsou nyní poukazovány fin. prostředky za služby spojené s užíváním bytu. Tato informace byla bohužel poskytnuta pouze z druhé strany nově platného předpisu nájemného od 1.4.2005. Z tohoto důvodu došlo u některých vlastníků k poukazování úhrad na původní účet SBD Pokrok.
Zároveň platby realizované prostřednictvím inkasa či služby SIPO byly provedeny pouze za první dva měsíce (domluveno jako přechodné období v mandátní smlouvě) a následně nebyly již peníze strhávány, nebo nebyly zaslány na správny účet.
Od 1.7.2005 byl změněn způsob úhrady pro nájemce SBD Pokrok. Tato změna byla provedena ze strany SBD Pokrok, a to pouze pro nájemce. O provedení této změny nebyl výbor SVJ informován.
Výbor SVJ upozornil vlastníky na vzniklé nedoplatky v průběhu měsíce října, kdy byly předány podklady o výši dluhů ze strany SBD Pokrok. Na dluhy nájemců upozorňovalo SBD Pokrok.
Nyní dochází k postupnému snižování dluhu za nájemné. Prosíme všechny vlastníky a nájemce, aby si ve vlastním zájmu zkontrolovali výši a způsob úhrad.
Upozornění pro nájemce SBD Pokrok – po provedení převodu bytu do osobního vlastnictví budete muset změnit bankovní účet, na který jsou poukazovány platby.
Finanční situace SVJ
V roce 2004 byla výměnou plastových oken vyčerpána dlouhodobá záloha
Od počátku roku byly známy tyto předpokládané výdaje v roce 2005:
doplatek za plastová okna – pozastávka cca 100.000,- Kč
vrácení přeplatků za rozdílná plastová okna – cca 200.000,- Kč
pravděpodobné řešení otázky nákupu pozemků – cca 300.000,- Kč
změna ve způsobu úhrad – vzniknou nedoplatky – vznikly ve výši cca 250.000,- Kč
úhrada všech poplatků za energie - nyní již pouze z účtu SVJ, není možné použít peníze SBD Pokrok
Celkové očekávané výdaje byly tedy cca 800.000,- Kč. Z nutnosti dostát vždy svým závazkům bylo nutné pozdržet peníze na účtu SVJ, i za cenu neprovádění úprav domu a zkvalitňování bydlení. Z těchto finančních důvodů byly pozastaveny všechny práce spojené s úpravami a údržbou domu a byly řešeny pouze havarijní stavy.
Současná situace již umožňuje vyplacení všech výše zmíněných výdajů a je připravena i dostatečná rezerva na nákup pozemků.
Finanční situace v 09/2005:
Stav bankovního účtu …..................... 567.989,- Kč, z toho:
Dlouhodobá záloha …......................... 815.096,- Kč
Krátkodobá záloha ….......................... 114.291,- Kč
Dluhy z předpisů nájemného …......... -247.676,- Kč
Finanční situace SVJ je tedy již stabilizovaná, a lze ji označit za dobrou. Jsou rovněž připraveny finanční prostředky na krytí neplánovaných a havarijních situací.
Seznámení s výší přeplatků za plastová okna a informace o datu vyrovnání
Výše přeplatků za rozdílně realizovaná plastová okna (jednokřídlá oproti dvoukřídlým) byla vyčíslena celkem na 194.792,- Kč.
Rozpis přeplatků je přiložen v příloze č.1
Finanční prostředky budou poukázány formou převodu na bankovní účty plátců.
Finanční situace již umožňuje vyplacení přeplatků za rozdílně realizovaná plastová okna.
Žádáme Shromáždění SVJ o vyslovení souhlasu s vydáním příkazu na převod těchto finančních prostředků ke dni 14.12.2005.
Nákup pozemků
Je připravená realizace nákupu zastavěných pozemků. Dle zjištěných údajů je celková zastavěná plocha 1.138 m2, cena za 1 m2 je stanovena jako 15% z cenové mapy (1.750,- Kč) – tj. výsledná cena je 262,50 Kč / m2. Celková cena za zastavěné pozemky je cca 298.725,- Kč.
Je nutné vyřešit nákup souvisejících pozemků (pozemek, na který se vstupuje při příchodu a odchodu z domu, jsou potřeba při údržbách a opravách domů). Jedná se o cca 600 m2 přilehlé plochy. Cena za tyto pozemky, pokud budou zakoupeny společně s pozemky zastavěnými je cca 7,- Kč / m2. Celkem tedy za cca 4.200,- Kč. Související pozemky zakoupeny být nemusí, avšak tím by se v budoucnu mohly zkomplikovat opravy a údržby domu (pokaždé by se musel žádat vlastník – hl. m. Praha, o udělení souhlasu se vstupem na pozemek) a zároveň by mohlo dojít i ke komplikacím ve vztahu ke vstupu do objektu.
Dle sdělení Magistrátu je odkup souvisejících pozemků ze strany SBD Pokrok zásadně odmítán.
Navrhujeme zakoupit pozemky zastavěné i související.
Na Shromáždění bude hlasováno o vydání souhlasu k zajištění nákupu zastavených pozemků, včetně udělení souhlasu k provedení nákupu samotného (převod finančních prostředků).
Dále bude hlasováno o vydání souhlasu k zajištění nákupu pozemků sovisejících, včetně udělení souhlasu k provedení nákupu samotného (převod finančních prostředků).
Stanovení záloh příspěvku vlastníka (nájemného) a na služby pro rok 2006
Skutečné náklady v roce 2004 činily za celý objekt 1.281.184,- Kč, tj. průměrně 358,- Kč / 1 m2.
Navrhujeme zvýšení předpisu nájemného o cca 14% (bez započítání dlouhodobé zálohy). Výpočet vychází z porovnání cen energií v roce 2004 a plánovaného zdražení v roce 2006 a zároveň i z porovnání položek nájemného v jednotlivých letech.
Zvýšením předpisu nájemného dojde k růstu o max. 51,- Kč za 1 m2 oproti roku 2004.
Vzhledem k tomu, že údaje za rok 2005 nemohou být použity, musí výpočet vyjít z roku 2004.
Předpokládáme však, že cenový nárůst za 1 m2 nebude ve výši 51,- Kč / m2, ale bude nižší, neboť v předpisu nájemného 2005 je již započítáno zvýšení cen oproti roku 2004.
Nový předpis nájemného bude platný od 1.1.2006.
Detailnější výpočet cenového navýšení předpisu nájemného by měl být dodán ze strany SBD ještě před datem Shromáždění.
SVJ nemůže být provozováno a plánováno se schodkem, proto k navýšení předpisů nájemného musí nutně dojít.
Rozpis skutečných nákladů a výnosů v roce 2004 a předpoklad na rok 2006 naleznete v příloze č. 2.
Žádáme o vyslovení souhlasu s návrhem výše uvedeného navýšení. Na shromáždění SVJ bude hlasováno o navýšení předpisů nájemného v navržené výši.
Informace o problematice a řešení bytové jednotky č. 41
Jedná se o prozatím nedořešený bod, který je zakomponován i v podmínkách uzavření mandátní smlouvy. Je rozporována výše předpisu nájemného a výše plateb v předchozích 3 letech.
Výše předpisu nájemného u jednotky č. 41 neodpovídala velikostně identickému bytu. Od roku 1997 byla předepsána dlouhodobá záloha ve výši 565,- Kč a celková výše měsíční úhrady za služby spojené s užíváním bytu byla 1.017,- Kč.
Okolnosti, které znemožňují rychlé řešení problémů jednotky č. 41:
kolaudována jako atelier
v prohlášení vlastníka uvedena jako bytová jednotka
v katastru nemovitostí vedena rovněž jako bytová jednotka
V současné době se zjišťuje možnost provedení změn v prohlášení vlastníka a zároveň i v katastru nemovitostí. Nápravu musí zajistit na vlastní náklady SBD Pokrok.
V roce 2006 bude již připraven předpis nájemného v odpovídající výši dlouhodobé i krátkodobé zálohy – částka tedy bude odpovídat velikostně obdobné bytové jednotce.
Při kontrole a dohledávání provedeném v roce 2005 byl zjištěn rozdíl v účetnictví a v množství převedených finančních prostředků. Výše tohoto rozdílu činila 111.968,50 Kč. Náprava proto byla zjednána dne 8.11.2005 převodem těchto prostředků na účet SVJ.
Jsme potěšeni, že došlo k dohledání této částky a že tato částka byla převedena na účet SVJ obratem. V případě, že by nebyla tato naše činnost důsledná, k dohledání těchto prostředků by pravděpodobně nemuselo vůbec dojít. Tyto prostředky mohou být nyní dále účelně využity na další údržbu a opravy domu.
K dořešení zbývá stanovení kompenzace za rozdílnou výši dlouhodobé a krátkodobé zálohy v předchozích 3 letech. Tento návrh je nyní připravován ze strany SBD Pokrok.
Plán oprav a úprav domu, záchovné činnosti, revize a prohlídky (malování společných prostor, přecejchování vodoměrů TUV a SV, vstupní dveře)
V následujících letech plánujeme níže uvedené opravy domu, ke kterým potřebujeme udělení souhlasu k objednání:
Zatmelení spár – nutná oprava před samotnou realizací zateplení objektu
Zateplení objektu – s ohledem na velkou finanční náročnost bude odloženo až do doby vytvoření dostatečné rezervy na dlouhodobé záloze
Přecejchování vodoměrů TUV a SV – zákonná povinnost, je nutná náprava neprovedení přecejchování v minulých letech
opravy schodiště
malování společných prostor
rekonstrukce vstupních vchodových dveří
Na shromáždění bude hlasováno o zachování tohoto seznamu oprav.
V roce 2006 budou realizovány opravy z tohoto předem schváleného soupisu oprav. Žádáme shromáždění o udělení souhlasu k přípravě a podpisu smluv na vybrané opravy ze schváleného soupisu oprav, a to do celkové úhrnné výše 500.000,- Kč v roce 2006.
Volba domovníka - osoby zajišťující provoz domu
Pro operativní činnosti spojené se správou domu a jeho běžnou drobnou údržbou (např. výměna žárovek, výměna zvonkových tabel, správa klíčů, atd.) je potřeba zvolit osobu, která bude zodpovědná za provoz domu.
Na posledním shromáždění tato osoba nebyla vybrána.
Členové výboru v tomto roce nebyli schopni reagovat v přiměřeně krátké době na požadavky nájemníků.
S ohledem k rozsahu administrativních činností, komunikací s SBD Pokrok a řešení právních problémů bychom přivítali, aby se údržbě domu věnovala osoba, která bude schopna tyto činnosti lépe a v rychlejších časových odezvách zajistit.
Navrhujeme proto, aby pro zrychlení vyřizování požadavků spojených s údržbou domu byla vybrána osoba, která tyto činnosti bude kompletně zajišťovat.
Na shromáždění očekáváme návrhy, kdo by chtěl tuto činnost vykonávat. O tom, kdo bude vykonávat tuto činnost bude hlasováno.
V případě, že domovník nebude zvolen, bude i nadále drobnou údržbou pověřen výbor.
Příprava na volby do výboru SVJ
Dle čl. III, odst. 4 je funkční období členů výboru 2 roky. Výbor byl zvolen na ustavující schůzi shromáždění Společenství vlastníků, konaného dne 26.2.2004.
Vzhledem k tomu, že 26.2.2006 bude funkční období současných členů výboru ukončeno, musí být zvoleni členové výboru na další funkční období.
Dle čl. III, odst. 9, mohou být členové výboru voleni opětovně. Stávající členové výboru s opětovnou volbou souhlasí, a navrhují stávající mandát prodloužit – s ohledem k rozpracovaným změnám ve smlouvách a změnách v celkové komunikaci s SBD Pokrok.
Na shromáždění vlastníků mohou být podávány návrhy i na další členy výboru.
Navrhujeme, aby shromáždění provedlo volbu členů do výboru SVJ na tomto shromáždění, aby nemuselo být svoláváno další shromáždění před 26.2.2006.
Diskuse a závěr
Příloha č. 1 – vyčíslení přeplatků za rozdílná plastová okna
Příloha č. 2 - podklady pro stanovení výše předpisu nájemného na rok 2006
